Volltextveröffentlichungen (9)

• openjur.de
• Justiz Hamburg

  § 242 BGB, § 542 Abs 1 BGB, § 546 BGB, § 550 S 1 BGB
  Geschäftsraummiete: Formbedürftigkeit eines einseitigen Kündigungsverzichts

• Wolters Kluwer

  Anforderungen an die Form einer Abrede über einen Kündigungsausschluss in einem Mietvertrag

 
• ra.de
• bpr-legal.de
• rechtsportal.de
• rechtsportal.de

  Anforderungen an die Form einer Abrede über einen Kündigungsausschluss in einem Mietvertrag

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Abermals: Gewerbemietvertrag und Schriftform

• juris (Volltext/Leitsatz)

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Auch Kündigungsausschluss bedarf der Schriftform! (IMR 2015, 455)

Wird zitiert von ...Neu Zitiert selbst (15)

• BGH, 22.01.2014 - XII ZR 68/10

  Gewerberaummiete: Kündigung eines unter Nichteinhaltung der Schriftform …

  Auszug aus OLG Hamburg, 05.10.2015 - 4 U 54/15

  Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB dient nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes in erster Linie dazu, das Informationsinteresse eines künftigen potentiellen Grundstückserwerbers, der nach § 566 BGB kraft Gesetzes in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, hinsichtlich des Umfangs und Inhalts der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zu schützen und zu sichern (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 26; BGH, Urteil vom 24. September 1997 - XII ZR 234/95 -, BGHZ 136, 357-373; BGH…, Urteil vom 04. April 2007 - VIII ZR 223/06 -, Rn. 17, juris).

  Außerdem verfolgt es den Zweck, die Vertragspartner vor einer langfristigen Vertragsbindung zu warnen und grundsätzlich eine zuverlässige Beweislage hinsichtlich langfristiger Absprachen, auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien, herzustellen (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 26;… Blank/Börstinghaus- Blank , Miete, 4. Auflage 2014, Rn. 5).

  Jede Partei darf sich darauf berufen, dass die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten worden ist (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 16; BGH…, Urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 -, Rn. 26, juris; BGH…, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, Rn. 16, juris).

  Der Bundesgerichtshof hält dies nur ausnahmsweise dann für treuwidrig im Sinne des § 242 BGB, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 16; BGH…, Urteil vom 09. April 2008 - XII ZR 89/06 , Rn. 28, juris).

  Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 16; BGH…, Urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 -, Rn. 26, juris; BGH…, Urteil vom 09. April 2008 - XII ZR 89/06 -, Rn. 28, juris).

  Für den Senat ist nicht erkennbar, dass der vorherige Objektseigentümer oder die vormalige Immobilienverwaltung den Beklagten schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform hinsichtlich des vermeintlichen Kündigungsverzichtes abgehalten hätte (vgl. BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 16).

  Der Grundstückserwerber müsste immer damit rechnen, dass auf ihn noch zusätzliche gewichtige Bindungen übergehen, die er dem Vertragswerk nicht entnehmen und daher finanziell auch nicht einkalkulieren konnte (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 27).

  Vielmehr muss dem Erwerber, der in konsequenter Anwendung des § 566 BGB auch an (nachträgliche) mündliche Abreden zwischen Vorvermieter und Mieter gebunden ist, die Möglichkeit eingeräumt werden, sich vorzeitig durch ordentliche Kündigung von dem Mietvertrag lösen zu dürfen (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 27).

  Derartiges wurde von dem Beklagten nicht konkret dargelegt und ist auch aus sonstigen Gründen nicht ersichtlich (vgl. BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 33).

• BGH, 04.04.2007 - VIII ZR 223/06

  Anforderungen an die Form eines Verzichts auf die Kündigung eines …

  Auszug aus OLG Hamburg, 05.10.2015 - 4 U 54/15

  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bedarf es der Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB bereits dann, wenn lediglich bestimmte Kündigungsgründe, etwa wegen Eigenbedarfs, ausgeschlossen werden (BGH, Urteil vom 04. April 2007 - VIII ZR 223/06 -, Rn. 16, juris).

  Im Hinblick auf den Sinn und Zweck der Regelung des § 550 BGB ist die Schriftform auch für den eingeschränkten, einseitigen Kündigungsverzicht erforderlich (BGH, Urteil vom 04. April 2007 - VIII ZR 223/06 -, Rn. 16, juris).

  Die andere Ansicht, die eine Formbedürftigkeit der vertraglichen Regelung dann verneint, wenn (1.) bloß das Kündigungsrecht einer Partei ausgeschlossen wird oder sich (2.) der erklärte Verzicht des Vermieters nicht generell unmittelbar auf die Dauer des Mietverhältnisses auswirkt, sondern nur bestimmte Kündigungsgründe erfasst (LG Mannheim, Urteil vom 10. Juni 1977 - 4 S 39/77 -, juris), ist hingegen mit dem Sinn und Zweck der Regelung des § 550 BGB unvereinbar (BGH, Urteil vom 04. April 2007 - VIII ZR 223/06 -, Rn. 17, juris).

  Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB dient nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes in erster Linie dazu, das Informationsinteresse eines künftigen potentiellen Grundstückserwerbers, der nach § 566 BGB kraft Gesetzes in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, hinsichtlich des Umfangs und Inhalts der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zu schützen und zu sichern (BGH…, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 26; BGH, Urteil vom 24. September 1997 - XII ZR 234/95 -, BGHZ 136, 357-373; BGH, Urteil vom 04. April 2007 - VIII ZR 223/06 -, Rn. 17, juris).

  Obwohl für die Klägerin und Erwerberin nicht nur ein genereller Kündigungsausschluss, sondern auch eine wesentliche Kündigungsbeschränkung von entscheidender Bedeutung ist (BGH, Urteil vom 04. April 2007 - VIII ZR 223/06 -, Rn.18, juris), bestand für sie keine Möglichkeit sich anhand des bestehenden Mietvertrages über die auf sie gemäß § 566 BGB übergehende Bindung zu informieren.

  Die vermeintliche Kündigungsverzichtserklärung ist formunwirksam, so dass auch die Klägerin als Erwerberin der Gewerbefläche gemäß § 566 BGB keiner Beschränkung der Kündigung bis zum 30.04.2017 unterliegt (BGH, Urteil vom 04. April 2007 - VIII ZR 223/06 -, Rn. 12, juris).

  Denn das Mietverhältnis wäre auch im Falle einer existierenden, jedoch formunwirksamen Kündigungsausschlussvereinbarung von Anfang April 2012 gemäß § 550 Satz 2 BGB frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der vermeintlichen Änderung (OLG Düsseldorf…, Urteil vom 05. November 2002 - I-24 U 21/02, 24 U 21/02 -, Rn. 1, juris; BGH, Urteil vom 04. April 2007 - VIII ZR 223/06 -, Rn. 13, juris) und somit frühestens Anfang April 2013 kündbar gewesen.

• BGH, 05.11.2003 - XII ZR 134/02

  Kündigung eines nicht der Schriftform genügenden langfristigen Mietvertrages

  Auszug aus OLG Hamburg, 05.10.2015 - 4 U 54/15

  Jede Partei darf sich darauf berufen, dass die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten worden ist (BGH…, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 16; BGH…, Urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 -, Rn. 26, juris; BGH, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, Rn. 16, juris).

  Eine bloß mündliche Vereinbarung kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, selbst im Falle einer aufwendigen Sanierung des Mietobjektes, eine Kündigung nicht verhindern (BGH, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, Rn. 16, juris; BGH…, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12 -, Rn. 16, juris).

  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes stellen erhebliche finanzielle Aufwendungen keinen hinreichenden Grund dar, um von dem Grundsatz der besonderen Kündigungsmöglichkeit abzuweichen (BGH, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, Rn. 16, juris).

  Nach Auffassung des Senats lässt sich aus diesem Schreiben nicht herleiten, der Beklagte habe darauf vertrauen dürfen, die Klägerin werde von der besonderen Kündigungsmöglichkeit keinen Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist (BGH…, Urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 -, Rn. 26, juris; BGH…, Urteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03 -, Rn. 24, juris; BGH, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, Rn. 16, juris).

 
• BGH, 20.03.2013 - VIII ZR 233/12

  Keine Rechtsmissbräuchlichkeit einer Kündigung wegen eines bei Abschluss des …

  Auszug aus OLG Hamburg, 05.10.2015 - 4 U 54/15

  Eine bloß mündliche Vereinbarung kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, selbst im Falle einer aufwendigen Sanierung des Mietobjektes, eine Kündigung nicht verhindern (BGH…, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, Rn. 16, juris; BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12 -, Rn. 16, juris).

  Insofern ist der Beklagte das Risiko, dass sich finanzielle Investitionen in die Gaststättenräumlichkeiten in der von ihm behaupteten Größenordnung im Falle einer, durch das Gesetz in Folge der Nichteinhaltung der Schriftform vorgesehenen, ordentlichen Kündigung nicht angemessen amortisieren werden, bewusst eingegangen (BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12 -, Rn. 16, juris).

  Dies gilt selbst dann, wenn der Beklagte behauptet, er habe im Vertrauen auf den Bestand der Vereinbarung eine auf den Mietgegenstand konzipierte Kühlanlage verbaut (vgl. BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12 -, Rn. 16, juris - eine Härte im Sinne von § 574 BGB wurde hinsichtlich einer Kündigung trotz einer speziell den räumlichen Gegebenheiten angepassten Einbauküche abgelehnt).

• BGH, 30.01.2013 - XII ZR 38/12

  Gewerberaummiete: Anforderungen an die wegen der Vertragslaufzeit erforderlichen …

  Auszug aus OLG Hamburg, 05.10.2015 - 4 U 54/15

  Jede Partei darf sich darauf berufen, dass die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten worden ist (BGH…, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 16; BGH, Urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 -, Rn. 26, juris; BGH…, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, Rn. 16, juris).

  Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH…, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 16; BGH, Urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 -, Rn. 26, juris; BGH…, Urteil vom 09. April 2008 - XII ZR 89/06 -, Rn. 28, juris).

  Nach Auffassung des Senats lässt sich aus diesem Schreiben nicht herleiten, der Beklagte habe darauf vertrauen dürfen, die Klägerin werde von der besonderen Kündigungsmöglichkeit keinen Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist (BGH, Urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 -, Rn. 26, juris; BGH…, Urteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03 -, Rn. 24, juris; BGH…, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, Rn. 16, juris).

• OLG Düsseldorf, 05.11.2002 - 24 U 21/02

  Formunwirksame Nachtragsvereinbarung zu einem formwirsamen Mietvertrag über ein …

  Auszug aus OLG Hamburg, 05.10.2015 - 4 U 54/15

  Das Erfordernis der Schriftform des § 550 BGB gilt grundsätzlich für sämtliche wesentliche, auch nachträgliche, Abreden zwischen Mieter und Vermieter und somit für den gesamten Vertragsinhalt einschließlich Nebenabreden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05. November 2002 - I-24 U 21/02, 24 U 21/02 -, Rn. 15, juris).

  Der Einhaltung der Schriftform bedarf es demnach stets dann, wenn das Mietverhältnis durch die getroffene Vereinbarung in seinem Kern betroffen ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05. November 2002 - I-24 U 21/02, 24 U 21/02 -, Rn. 15, juris).

  Denn das Mietverhältnis wäre auch im Falle einer existierenden, jedoch formunwirksamen Kündigungsausschlussvereinbarung von Anfang April 2012 gemäß § 550 Satz 2 BGB frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der vermeintlichen Änderung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05. November 2002 - I-24 U 21/02, 24 U 21/02 -, Rn. 1, juris; BGH…, Urteil vom 04. April 2007 - VIII ZR 223/06 -, Rn. 13, juris) und somit frühestens Anfang April 2013 kündbar gewesen.

• BGH, 09.07.2008 - XII ZR 117/06

  Anforderungen an die Form des Ausschlusses der ordentlichen Kündigung eines …

  Auszug aus OLG Hamburg, 05.10.2015 - 4 U 54/15

  Die Bestimmung des § 550 BGB, die gemäß § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB auch auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar ist (…Schmidt-Futterer/ Lammel , Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 550 Rn.6), findet nicht nur auf befristete Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr Anwendung, sondern auch auf Mietverhältnisse, die zwar auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind, für die die Parteien die ordentliche Kündigung für länger als ein Jahr ausgeschlossen haben (BGH, Beschluss vom 09. Juli 2008 - XII ZR 117/06 -, Rn. 5, juris; BGH, Urteil vom 08. Dezember 1959 - VIII ZR 164/58 -, juris).

  Die Anwendung des § 242 BGB würde in einer im Hinblick auf die Rechtssicherheit und Rechtsklarheit erheblichen Weise den Hauptschutzzweck des § 550 BGB aushöhlen und zusätzlich verkennen, dass die Regelung des § 242 BGB nur, aber immerhin ein Korrektiv darstellt, das im Hinblick auf den zwingenden Charakter des § 550 BGB lediglich in krassen Ausnahmefällen zur Anwendung gelangen soll (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 09. Juli 2008 - XII ZR 117/06 -, Rn. 5, juris).

• BGH, 09.04.2008 - XII ZR 89/06

  Wahrung der Schriftform in einem Nachtragsvertrag zum Mietvertrag

  Auszug aus OLG Hamburg, 05.10.2015 - 4 U 54/15

  Der Bundesgerichtshof hält dies nur ausnahmsweise dann für treuwidrig im Sinne des § 242 BGB, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde (BGH…, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 16; BGH, Urteil vom 09. April 2008 - XII ZR 89/06 , Rn. 28, juris).

  Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH…, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 16; BGH…, Urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 -, Rn. 26, juris; BGH, Urteil vom 09. April 2008 - XII ZR 89/06 -, Rn. 28, juris).

• BGH, 08.12.1959 - VIII ZR 164/58

  Rechtsmittel

  Auszug aus OLG Hamburg, 05.10.2015 - 4 U 54/15

  Die Bestimmung des § 550 BGB, die gemäß § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB auch auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar ist (…Schmidt-Futterer/ Lammel , Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 550 Rn.6), findet nicht nur auf befristete Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr Anwendung, sondern auch auf Mietverhältnisse, die zwar auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind, für die die Parteien die ordentliche Kündigung für länger als ein Jahr ausgeschlossen haben (BGH…, Beschluss vom 09. Juli 2008 - XII ZR 117/06 -, Rn. 5, juris; BGH, Urteil vom 08. Dezember 1959 - VIII ZR 164/58 -, juris).

  Aus diesem Grunde bedürfen gerade solche Vereinbarungen durch die die Dauer des Mietverhältnisses auf mehr als ein Jahr erstreckt werden soll und die den potentiellen Grundstückserwerber infolgedessen länger als ein Jahr binden können, stets der Wahrung der Schriftform (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - XII ZR 192/01 -, BGHZ 163, 27-32; BGH, Urteil vom 08. Dezember 1959 - VIII ZR 164/58 -, juris; BGH…, Urteil vom 29. Oktober 1986 - VIII ZR 253/85 -, BGHZ 99, 54-62, Rn. 22).

• BGH, 12.07.2006 - XII ZR 178/03

  Umfang der Rechtskraft eines zwischen den Hauptmietparteien ergangenen …

  Auszug aus OLG Hamburg, 05.10.2015 - 4 U 54/15

  Nach Auffassung des Senats lässt sich aus diesem Schreiben nicht herleiten, der Beklagte habe darauf vertrauen dürfen, die Klägerin werde von der besonderen Kündigungsmöglichkeit keinen Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist (BGH…, Urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 -, Rn. 26, juris; BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03 -, Rn. 24, juris; BGH…, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, Rn. 16, juris).
• OLG Düsseldorf, 29.06.1999 - 24 U 5/98

  Überraschende Sonderkündigungsklausel
• BGH, 24.09.1997 - XII ZR 234/95

  Nach § 566 BGB erforderliche Schriftform auch ohne körperlich feste Verbindung …
• BGH, 29.10.1986 - VIII ZR 253/85

  Berechnung des Zeitpunkts der frühestmöglichen Kündigung eines Mietvertrages; …
• BGH, 20.04.2005 - XII ZR 192/01

  Form für Herabsetzung des Mietzinses
• LG Mannheim, 10.06.1977 - 4 S 39/77

• OLG München, 07.04.2016 - 23 U 3162/15

  Erfolgreiche Kündigung eines Gewerberaummietvertrages mangels wirksamem …

  Der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für mehr als ein Jahr bedarf daher der Schriftform (BGH, Urteil vom 08.12.1959, Az. VIII ZR 164/58, juris; OLG Hamburg, Urteil vom 05.10.2015, Az. 4 U 54/15, juris; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.10.2009, Az. I-24 U 51/09, 24 U 51/09, juris, Tz. 8).